Os fundos imobiliários vêm perdendo vigor desde o ano passado e ao que tudo indica o ritmo não deve mudar em 2015. Dois fatores costumam afetar esse tipo de investimento e contribuem para o cenário, explicam os especialistas consultados pelo Valor.

Primeiro, o mercado espera que a taxa Selic mantenha a trajetória de alta vista desde o ano passado. Com isso, investidores acabam migrando para ativos de renda fixa, que contam com a taxa como base para remuneração. Depois, pelo efeito do próprio mercado imobiliário. O segmento vive um ciclo de alta de oferta, o que afeta preços de aluguéis e de venda de imóveis que estão nas mãos dos fundos.

"O ciclo de alta da Selic não deve acabar em 2015. A expectativa do mercado é que esse movimento ocorra a partir de 2016, o que seria positivo para os fundos imobiliários", avalia Luis Gustavo Pereira, analista da Guide Investimentos, corretora do Banco Indusval & Partners. Além disso, no próximo ano muitos projetos ficam prontos. Dessa forma, somente a capital paulista ofertará cerca de 600 mil metros quadrados de lajes comerciais.

"É um número muito maior do que o visto nos últimos anos", diz Arnaldo Curvello, diretor de gestão de recursos da Ativa Investimentos. Com maior oferta, o nível de taxa de vacância chega ao patamar dos 15% a 20% ante os 5% vistos em 2012 - ano em que a opção atraiu um grande número de investidores.

Na época, o cenário no mercado imobiliário era inverso. "A demanda estava aquecida e o nível de vacância era baixo", lembra Gustavo Borges, operador de fundos imobiliários da XP Investimentos. Dessa forma, houve uma corrida para adquirir cotas desses fundos. Tanto é que o número de investidores praticamente triplicou em apenas um ano e meio. Se em janeiro de 2012 os fundos imobiliários contavam com 36 mil cotistas pessoas físicas, em junho de 2013 eram 104 mil investidores.

Com o cenário atual, no entanto, nem o atrativo de isenção do Imposto de Renda tem segurado a fuga de investidores. O movimento vem ocorrendo desde meados do ano passado, principalmente após a sequência consecutiva de altas da Selic. Tanto é que o número de cotistas caiu para 92.541, dado referente a outubro deste ano.

A migração de investidores para outros ativos afetou o principal índice do segmento de fundos imobiliários em Bolsa, o IFIX. Em 2011 o índice viu valorização de 16,5% e disparou 35% em 2012. Já no ano passado recuou 12,6% e em 2014 vem mantendo a curva de baixa. No acumulado deste ano, considerado o dado até o dia 9 de novembro, o IFIX recuava 3,16%, de acordo com relatório da BM&FBovespa.

Na avaliação de Borges, da XP, apesar do retrato atual, as pessoas não podem esquecer que se trata de uma aplicação com perspectivas para o longo prazo. Outra ressalva são as singularidades do setor. "E o investidor não pode deixar isso de lado ao analisar a opção de investimento", diz. Os projetos levam tempo para ficar prontos e há um ciclo marcado, de alta e baixa de oferta e demanda de imóveis, a cada três ou cinco anos. "As coisas demoram para acontecer. Há uma liquidez mais reduzida porque tem gente que segura cotas e não negocia esperando pelas mudanças".

Os analistas acreditam que a aplicação deva ganhar fôlego novamente a partir de 2016, mas nem por isso deve ser deixada de lado. Ao adquirir cotas - atualmente mais baratas -, vai ser preciso planejar com mais cuidado. Isso quer dizer ser mais seletivo ao escolher um fundo para investir. "Os que têm locatários definidos com contratos de longo prazo são interessantes", comenta Curvello. Como exemplo, os donos de imóveis alugados para agências bancárias ou empresas em geral. Vale lembrar que as estruturas detentoras de lajes corporativas representam mais de 50% do mercado de fundos imobiliários.

Segundo o operador da XP, o momento pode ser interessante para os fundos que apostem em imóveis de alto padrão. "As empresas estão aproveitando o momento de maior oferta de imóveis porque ganharam poder de barganha", diz. "Então é melhor estar exposto em fundos que detenham esse perfil do que nos que detêm produtos com qualidade mais baixa". Já os fundos de shoppings ou de logística (donos de galpões), mais atrelados de modo geral ao desempenho econômico, merecem análise cuidadosa. "O próximo ano deve ser de ajuste econômico", diz Pereira.

Há ainda fundos que reúnem títulos de renda fixa, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), e os que atuam em nichos, alugando imóveis para universidades ou hospitais. Nesse último caso a análise deve ser ainda mais criteriosa, nem tanto pelo momento de mercado, mas mais pelo perfil. Curvello lembra que uma universidade dificilmente sai do lugar, mas se por algum motivo isso acontecer, será mais difícil fechar contrato com novo inquilino.


Fonte: Valor, por Érica Polo, 17/12/2014