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“Há uns dois anos, temos visto um foco maior dos grandes bancos no empréstimo com garantia de imóvel, seja para dar mais liquidez aos clientes, seja para construir uma relação de longo prazo com as pessoas. O brasileiro está começando a ver que seu imóvel quitado pode ser uma fonte de crédito mais barato do que existe no mercado”, afirma Cristiane Magalhães Teixeira Portella, presidente da Abecip.

Com exceção do financiamento imobiliário, quando se fala de crédito, o CGI tem os juros mais baixos do mercado - a partir de 0,56% ao mês -, bem abaixo até do consignado, que usa o salário do tomador de crédito como garantia contra a inadimplência.

O crédito com garantia de imóvel e o crédito imobiliário têm muito em comum. Os dois costumam oferecer longos prazos, têm o imóvel como garantia em caso de inadimplência, juros mais baixos e valores bastante altos, bem maiores que outras linhas de crédito como pessoal ou consignado.

A diferença principal é que no financiamento há recursos da poupança e do FGTS, duas das fontes de crédito mais baratas para os bancos, o que teoricamente permite taxas ainda menores. Além disso, o dinheiro deve ser usado com a finalidade única e exclusiva de compra do imóvel.

Já o CGI permite que o tomador de crédito use os recursos como quiser, mas, com dinheiro dos próprios dos bancos, o que tende a deixar as taxas um pouco mais altas que no financiamento.

“Quando você compra um imóvel e dá uma entrada de 50% e financia os outros 50%, você também tem o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência. A gente se endivida para comprar um imóvel e paga prestação para não perdê-lo, mas na hora de ter um imóvel quitado como garantia, que em tese é a mesma coisa, as pessoas ficam com medo. É uma questão cultural”, diz Cristiane.

De acordo com Fabio Zveibil, vice-presidente de desenvolvimento de negócios da Creditas, empresa especializada em empréstimos com garantia, o valor médio de operações de CGI é de R$ 200 mil contra R$ 6 mil da média do consignado. O processo de concessão do crédito com garantia de imóvel, contudo, é mais burocrático, caro e demorado que outras linhas. Exatamente por isso ele é recomendado para valores mais altos.

Do momento da cotação da proposta até o recebimento do dinheiro, os prazos podem ultrapassar um mês. Precisa haver uma avaliação do imóvel, que pode exigir a visita de um profissional ou ser feita on-line. Também é preciso passagem em cartório para assinatura e registro da matrícula do imóvel alienado.

A depender da instituição que vai fornecer o crédito, há condições para que o imóvel seja aceito, como estar em determinadas áreas, possuir rede de esgoto, entre outros. Tanto imóveis quitados como financiados podem ser usados como garantia. Mas algumas instituições financeiras exigem que o mínimo de 70% do financiamento quitado.

Normalmente, para usar um imóvel ainda não quitado como garantia, a operação deve ser feita na mesma instituição que o financiou. “Nós conseguimos quitar a dívida do financiamento em outro banco para levar o home equity para nossa instituição. Mas o que ocorre é que pode não valer a pena para o cliente trocar um juro menor de financiamento por um juro do home equity”, explica Zveibil.

Segundo o educador financeiro da Trader Brasil, Alan Soares, esse tipo de empréstimo só deve ser tomado para o que ele chama de “crédito produtivo” ou de alta emergência. Por exemplo, se um empresário precisa de dinheiro para incrementar ou ampliar o negócio, o home equity pode ser uma boa alternativa, porque se trata de um crédito mais barato que vai gerar algum tipo de retorno.

“Nesse caso, a pessoa está alavancando suas operações, mas com custo baixo. É perigoso quando um crédito desse, que coloca em xeque sua casa, é usado para consumo. Como bancar uma festa de 15 anos da sua filha, por exemplo. As pessoas precisam entender para que serve cada linha de crédito”, afirma.

Soares diz ainda que, em casos de extrema urgência, como um procedimento caro de saúde, de “vida ou morte”, o CGI também pode ser uma saída. “É importante que as pessoas entendam para que querem o dinheiro. Não vale a pena colocar sua casa em risco por um capricho, um consumo. Tem de ser algo que vá trazer algum retorno e deve ser bem planejado para as parcelas caberem no orçamento e reduzir as chances de deixar de pagar”, alerta.

Recentemente o Itaú aumentou a parcela de recursos que são distribuídos para essa modalidade, e lançou uma linha com garantia de imóvel financiado com taxas a partir de 0,56% ao mês mais correção por Taxa Referencial (TR), atualmente equivalente a zero. Para os imóveis quitados, as taxas começam a partir de 0,94% mais TR.

A Caixa tem taxas a partir de 0,70% mais TR. Ou ainda 0,60% mais correção pela inflação IPCA. O banco Inter também está com taxas prefixadas (sem nenhum tipo de correção) a partir de 0,59% ao mês. O Santander oferece linha prefixada por a partir de 1% ao mês.

“A demanda por crédito vem aumentando. E a garantia de imóvel dá liquidez para o cliente fazer o que quiser, com 60% do valor do imóvel e 20 anos para pagar. Acaba sendo uma boa oportunidade”, diz o diretor de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba.

Como o próprio nome diz, o crédito com garantia de imóvel (CGI), também conhecido como “home equity”, é um empréstimo em que o credor, aquele que concede os recursos, pode tomar o bem caso haja inadimplência por parte do tomador. A garantia se dá por meio da alienação fiduciária, em que o imóvel fica no nome do banco até que o cliente salde a dívida. A rigor, o imóvel é transferido temporariamente para o credor. Nesse período, no entanto, o tomador do crédito pode usufruir do imóvel e até mesmo vendê-lo, saldar a dívida e ficar com eventual sobra. O processo de execução da dívida (para a tomada de imóvel) pode demorar e ser caro para o credor. Ele envolve ainda um leilão da propriedade. A partir do valor arrecadado no leilão, a instituição financeira salda a dívida. Se o leilão tiver um valor que excede o que é devido, esse troco deve ser direcionado ao cliente inadimplente, aquele que perdeu o imóvel. Normalmente, as operações de CGI são mais volumosas, algumas instituições exigem um valor mínimo que costuma ultrapassar R$ 30 mil. No entanto, os pagamentos podem ser feitos em até 20 anos (240 meses), prazos muito superiores ao de outras linhas de crédito como consignado e crédito pessoal. A quantia máxima para o empréstimo depende do valor do imóvel usado como garantia, mas costuma se restringir a 60% do total. Já o valor das parcelas tende a não ultrapassar 30% da renda mensal do tomador.