A diferença entre preços médios pedidos e fechados por m2 de unidades residenciais, na cidade de São Paulo, ficou em 14,6% nos últimos três anos. É o que aponta levantamento realizado pela startup Dataland, utilizando informações de mercado de cerca de 50 incorporadoras, além de dados fornecidos pela B3. A pesquisa foi divulgada no evento Urban Future by Dataland. A sondagem incluiu desde unidades enquadradas no programa habitacional Casa Verde Amarela até imóveis de luxo.

Considerando-se apenas as incorporadoras de capital aberto da amostra avaliada, a variação entre o valor pedido e o transacionado por m2 ficou em 9,2%. Chama a atenção a diferença entre o patamar de desconto concedido pelas empresas listadas em bolsa e o registrado pelo mercado em geral. Na avaliação da idealizadora e presidente da Dataland, Cristina Della Penna, isso se deve ao fato de as incorporadoras abertas terem nomes conhecidos e serem “mais fiéis às suas políticas comerciais”.

Para o cálculo dos descontos, foram considerados os chamados “espelhos de vendas”, ou seja, informações de disponibilidade, metragem e valor pedido das unidades, acessadas pelos corretores para a comercialização dos imóveis. Os preços dos “espelhos” foram comparados aos valores das unidades financiadas, cuja garantia é registrada na B3.

Outro objetivo do estudo foi apontar informações que contribuam, efetivamente, para reduzir as incertezas para a definição de preços, segundo André Bittencourt, cientista-chefe da Dataland. A pesquisa indicou que o dado mais relevante na determinação do valor transacionado foi a ocupação urbana da região - o que já está construído de projetos residenciais, que empresas estão instaladas no entorno e qual a disponibilidade de comércio e serviços.

Essas informações podem contribuir para maior velocidade de venda dos produtos.

Pesa também no preço final, a capacidade econômica das pessoas de cada região. No entendimento de qual é, de fato essa capacidade, a Dataland acrescentou aos dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) informações fornecidas pela B3 referentes a registro de veículos - motos, carros e caminhões - e a investimentos dos moradores da área.

“Decidimos usar dados da B3 como negócio para gerar valor para o mercado”, conta Ricardo Raposo, diretor de dados e analytics da bolsa. O executivo da B3 acrescenta que não há exposição das informações individuais das pessoas, mas somente de dados consolidados por região.

A pesquisa da Dataland apontou também a parcela de terrenos disponíveis em alguns bairros da capital paulista em relação à área total. Nos distritos do Jardim Helena, Morumbi, Campo Limpo e Itaim Paulista, por exemplo, a fatia é de 8%. Já na Vila Andrade, a disponibilidade chega a 16%.

 

Fonte: Valor Econômico - Empresas, por Chiara Quintão — De São Paulo, 04/11/2021