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Uma das maiores novidades do mercado de crédito imobiliário, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) foram anunciadas em 20 de agosto pelo ministro da Fazenda, Guido Mantega, mas ainda não entraram em vigor. Se tudo correr bem, as medidas serão regulamentadas ao longo do segundo semestre, e passarão a valer em 2016.

As LIGs chegam para substituir as atuais Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), com promessas de vantagens fiscais e fiduciárias para torná-las mais atrativas para os bancos emissores e para os correntistas interessados em tomar empréstimos a juros mais vantajosos, dando um imóvel como garantia. Essa carteira de imóveis servirá de lastro para os bancos emprestarem a seus clientes, não necessariamente empréstimos imobiliários, pela proposta inicial, um negócio que interessará aqueles bancos que não têm autorização para captar por meio de caderneta de poupança, ainda o funding mais barato para empréstimos longos.

"Alguns bancos médios já operavam nesse segmento, mediante a garantia do imóvel. Mas com a LIG uma das propostas é facilitar a alienação fiduciária, em caso do não pagamento do empréstimo, o que tende a aumentar o interesse dos bancos médio por essa modalidade de operação", diz Hus Morgan, gerente executivo de produtos do banco ABC Brasil. Hoje muitos cartórios, principalmente de cidades menores, explica Morgan, têm dificuldade para lidar com a forma como a notificação tinha de ser feita. Com as novas regras, se saírem conforme o planejado, bastará carta registrada no cartório.

Outras novidades consideradas promissoras têm a ver com as garantias para os investidores interessados em comprar LIGs. Além de incentivos fiscais, as regras anunciadas mitigam os riscos associados à carteira de títulos lastreados em imóveis, ao apartá-la dos demais ativos do banco, em caso de quebra da instituição emissora, os investidores não precisarão entrar na fila dos credores.

Há três décadas no mercado de crédito imobiliário, Laércio Roberto de Souza, gestor do Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) do banco Daycoval, lembra que as principais associações de representação das instituições financeiras, como a Abecip, ABBC e Acrefi, aprovaram a uniformização do nome dos produtos financeiros atrelados às garantias imobiliárias, optando por Crédito com Garantia Imobiliária, e não mais home equity ou refinanciamento imobiliário, como algumas instituições financeiras adotam. "Pode parecer detalhe, mas é importante, porque facilita o entendimento dos eventuais interessados e a comparação entre as opções disponíveis no mercado."

Para Souza, os empréstimos livres terão como foco as famílias que quitaram o financiamento dos seus imóveis e começam a se dar conta de que é possível usar esse patrimônio para lastrear operações de crédito. "Alguns pensam investir na educação dos filhos ou em novo negócio, com taxas mensais que hoje devem estar, na média, em torno de 1,7%", diz Souza.

Entre as medidas anunciadas, está a possibilidade de os bancos utilizaren até 3% da carteira de poupança para comprar LIGs de bancos menores. "Hoje o recurso de poupança é restrito a algumas instituições. É preciso dar maior equidade às fontes de financiamento para estimular a oferta e a competitividade do crédito imobiliário. Por isso é importante estarmos atentos à regulamentação que vem por aí", afirma.