A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, por meio de recurso repetitivo, regras para atraso na entrega de imóveis do Minha Casa Minha Vida - programa que, desde 2009, atraiu investimentos que ultrapassam R$ 270 bilhões. Foram aprovadas pelos ministros, de forma unânime, quatro teses, que seguem entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), em julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR).

Os ministros fixaram a necessidade de haver nos contratos, de forma expressa, um prazo certo para a entrega do imóvel. Em caso de descumprimento, incluído o período de tolerância, acrescentaram, deve ser paga indenização, na forma de aluguel mensal. Nesse caso, o prejuízo do comprador é presumido.

Com o fim do prazo, de acordo com os ministros, o indexador setorial, aplicado para a correção monetária de saldo devedor, deve ser substituído pelo IPCA, a menos que a mudança seja prejudicial ao consumidor. O indexador setorial reflete o custo da construção civil.

Os integrantes da 2ª Seção, com base no voto do relator (REsp 17 29593), ministro Marco Aurélio Bellizze, também definiram que é válida a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluindo o período de tolerância.

Os juros de obra - também conhecidos como juros de evolução de obra ou taxa de evolução de obra - decorrem do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar a construção do empreendimento e geralmente são repassados aos compradores e constam nos contratos.

As teses, porém, só valem para contratos firmados até dezembro de 2018, quando entrou em vigor a Lei dos Distratos (nº 13.786, de 2018). A norma trouxe alterações importantes. Estabelece, por exemplo, prazo máximo de 180 dias para atraso de obra. Neste período, o construtor está isento do pagamento de multa e o comprador não pode solicitar a rescisão contratual.

Foi o primeiro julgamento no STJ que teve origem em um processo julgado em IRDR. O instituto foi criado pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que previu sistemática semelhante a do recurso repetitivo aos tribunais de segunda instância.

Segundo o relator, as novas teses consolidam entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e terão eficácia vinculante em todo o território nacional. Os textos, afirmam advogados que acompanharam a sessão, também estão em linha com o que o TJ-SP havia definido em IRDR e com o que o mercado esperava.

Os entendimentos não se aplicam à primeira faixa de renda do Minha Casa Minha Vida - famílias com renda bruta de até R$ 1,8 mil ou, se comprovada situação de vulnerabilidade social, até R$ 3,6 mil. Para o grupo, o programa se assemelha a um benefício social e não a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, segundo os ministros. Podem adquirir imóveis pelo programa famílias com renda bruta de até R$ 7 mil.

De acordo com o advogado Leandro Mello, da área imobiliária do escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados, é necessário esperar o acórdão para entender porque as teses foram limitadas aos casos do programa Minha Casa Minha Vida, já que o IRDR era mais abrangente.


Fonte: Valor - Legislação & Tributos, por Beatriz Olivon - de Brasília, 13/09/2019