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A média do metro quadrado em imóveis novos comercializados no bairro Itaim Bibi, na zona oeste, está em R$ 29.580, o valor mais alto da capital paulista, segundo levantamento realizado pela consultoria Brain. Isso significa que um apartamento desse tamanho custaria ao morador R$ 1,77 milhão.

O valor não muda muito quando se passeia pelos bairros próximos: a Vila Olímpia tem média de R$ 28.107 por metro quadrado; a Vila Nova Conceição, de R$ 27 mil e os Jardins, de R$ 25.160.

O empreendimento Inside Vila Nova Conceição, da incorporadora Libcorp, com previsão de entrega para junho de 2023, tem unidades de 29 a 120 metros quadrados, e preço de venda entre R$ 24 mil e R$ 26 mil o metro quadrado.

As unidades de 60 metros quadrados, com duas suítes, custam R$ 1,55 milhão. Segundo Daniel Sznelwar, diretor-executivo da empresa, metade dos apartamentos já foram vendidos, a maior parte à vista, e a empresa decidiu pausar as vendas no momento.

Como o custo para se construir aumentou - o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede a inflação do setor, acumula alta de 17,05% nos últimos 12 meses - a construtora está aguardando para decidir se altera os valores.

O público alvo dos apartamentos é heterogêneo. São moradores da região, mais velhos e sem filhos em casa, que vivem em apartamentos de 200 a 400 metros quadrados e querem mudar para um espaço menor. E também casais jovens e sem filhos, atraídos pelos serviços, pela proximidade com os parques do Ibirapuera e do Povo, e pelo acesso à região da Faria Lima.

"O que importa para o imóvel é localização em primeiro lugar, em segundo e em terceiro. Ela é fundamental para determinar o preço", explica Edivaldo Constantino, economista do DataZap, empresa de inteligência imobiliária.

A região que abrange os Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e bairros no entorno, como Pinheiros, Vila Mariana, Moema e Paraíso, atrai empreendimentos de alto padrão por estar próxima tanto de áreas de maior concentração de emprego - Faria Lima, Paulista e Berrini- como de lazer, com áreas verdes, clubes e quase uma dezena de shoppings.

"E ainda fica a 10 minutos do aeroporto, não conheço cidade grande no mundo que tenha aeroporto tão perto", afirma Fabio Araújo, sócio-diretor da consultoria Brain.

A porção mais valorizada, segundo os especialistas, fica na Vila Nova Conceição e no trecho do Itaim que vai do clube Pinheiros ao Parque do Povo. A presença de grandes parques e avenidas, somada à ocupação antiga, cria uma limitação geográfica: há poucos terrenos disponíveis para se construir, e eles são caros, o que eleva o preço de qualquer prédio que seja erguido por ali.

Daniel Sznelwar, da Libcorp, diz que o zoneamento na Vila Nova Conceição é um fator de pressão. Áreas próximas ao parque Ibirapuera não podem receber prédios, e outras partes do bairro exigem a compra dos Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) via leilão.

Desde 2016, quando o novo zoneamento da cidade foi aprovado, há uma área definida como eixo, onde a construção de mais unidades, e de menor tamanho, é incentivada. O Inside Vila Nova Conceição fica nessa zona, na rua Jacques Félix, e, para se adequar ao zoneamento, vai ter lojas na fachada e estúdios para locação.

"A fachada ativa é algo com o qual o alto padrão no Brasil não estava acostumado, é uma quebra de paradigma boa para a cidade", diz Daniel Sznelwar, da incorporadora.

A pandemia não afetou a valorização desses bairros, mesmo com parte dos trabalhadores do mercado financeiro, da área de tecnologia e advogados tendo adotado o home office. Como a expectativa atual é de retorno gradual aos escritórios e adoção de um regime híbrido, ter uma casa perto da empresa continua vantajoso, na visão do setor.

"Está aumentando o interesse por casas em São Paulo ou no interior e litoral, mas o grosso do mercado imobiliário ainda está em apartamentos na capital", diz Edivaldo Constantino, do DataZap.

Desde o início da pandemia, inclusive, há falta de alguns tipos de imóvel nas regiões mais caras, aponta Alberto Rotstein, corretor de imóveis especializado em alto padrão, da imobiliária eXp.

Ele afirma que coberturas, antes fáceis de achar, sumiram do mercado. A busca por casas, principalmente no Jardim Europa e América, se intensificou. "Mas as pessoas estão se assustando com os preços que começaram a pedir por esses imóveis, e algumas vão para alternativas, como Vila Madalena ou perto do parque Villa Lobos", diz.

Outros bairros procurados para casas são Brooklin, Chácara Santo Antônio, Campo Belo e Jardim Guedala, este último já na outra margem do rio Pinheiros, principalmente em condomínios fechados.

Levantamento da Brain aponta alta de 30,7% no preço de imóveis novos na Cidade Monções, que abrange o Brooklin, desde 2018. O aumento foi de 44,3% na Vila Nova Conceição e 39,5% na Vila Olímpia.

Marco Tulio, diretor-executivo da Esquema Imóveis, especializada em alto padrão, afirma que nos últimos 12 meses as casas e apartamentos nessas regiões tiveram alta de 30%, em média, causada pela inflação e pelo aumento da demanda. Ele acredita que os próximos meses devem trazer uma estabilização nos preços, já que esse público terá outras prioridades, como viagens.

No mercado de apartamentos usados, a dinâmica do setor é diferente. Matheus Fabrício, diretor-executivo da imobiliária Lopes, afirma que pequenas distâncias dentro de uma mesma região podem resultar em preços diferentes.

"Você sempre tem imóveis especiais por algum motivo, seja porque o prédio é icônico, a unidade tem projeto de decoração diferenciada, pode ter diversos argumentos para que aquela unidade fuja do padrão", afirma. Já ter vista para um cemitério, por exemplo, causa desvalorização mesmo em áreas nobres.