A proposta de fusão feita pela Gafisa ontem à Tecnisa, se concluída, significa a união de dois nomes fortes, principalmente no mercado imobiliário paulistano. Ambas passaram por reestruturações, reduziram suas alavancagens financeiras e anunciaram retomada de crescimento a partir deste trimestre. Gafisa tem como estratégia atual estar presente dos padrões médio ao luxo, e ainda possui estoques no segmento comercial, enquanto Tecnisa atua do residencial econômico acima do Minha Casa, Minha Vida ao alto padrão.

Na manhã de ontem, a Tecnisa divulgou ter recebido proposta não solicitada da Gafisa de combinação de negócios das duas incorporadoras. A Gafisa fez a proposta por meio do fundo Bergamo, do qual detém a totalidade. O Bergamo possui 3,1% do capital da Tecnisa. Procurada pelo Valor, a Tecnisa preferiu não se pronunciar.

Ontem, as ações da Gafisa fecharam com queda de 6,52%, cotadas a R$ 5,16, e os papéis da Tecnisa tiveram desvalorização de 5,55%, cotados a R$ 10,55 na B3.

 

Segundo a Gafisa, a companhia combinada poderia lançar Valor Geral de Vendas (VGV) anual de R$ 2 bilhões a R$ 3 bilhões. Para efeito de comparação, em 2019 os lançamentos das líderes MRV e Cyrela foram, respectivamente, de R$ 6,9 bilhões e R$ 5,1 bilhões. Em seguida, vieram Tenda, com R$ 2,6 bilhões, e Even, com R$ 2 bilhões.

Em conjunto, o banco de terrenos da Gafisa e da Tecnisa equivale ao VGV de R$ 10,3 bilhões, incluindo áreas adquiridas e opções de compra. A predominância são áreas em São Paulo, mas a companhia combinada terá atuação também no Rio de Janeiro, de acordo com o vice-presidente de finanças e gestão da Gafisa, Ian Andrade. Segundo ele, a empresa decorrente da fusão de Gafisa e Tecnisa terá mais força para negociar terrenos.

A busca da retomada de crescimento da Gafisa foi a principal motivação para a oferta feita pela companhia à Tecnisa. A fusão permite “destravar valor” das duas incorporadoras, conforme o vice-presidente. A proposta feita à Tecnisa é a segunda operação de associação da Gafisa com outra empresa divulgada em menos de um ano. Em dezembro, a Gafisa adquiriu a Upcon.

Entre as sinergias operacionais de Gafisa e Tecnisa, Andrade destaca a possibilidade de diluição de custos fixos. “As duas possuem, atualmente, o mesmo nível de despesas fixas. Gafisa tem 15 canteiros de obras ativos e Tecnisa, três”, diz. As empresas atuam como incorporadoras e construtoras. O executivo ressalta que a empresa unificada poderia também combinar as equipes próprias de vendas. Questionado sobre qual seria o nome da companhia resultante, o vice-presidente da Gafisa afirmou que prefere deixar a definição para “os gurus de marketing”.

Neste trimestre, a Gafisa, que desde 2018 não apresentava projetos ao mercado, vai lançar três empreendimentos na cidade de São Paulo, com VGV que soma R$ 288 milhões. A retomada operacional passará também pela volta ao Rio de Janeiro, seu mercado de origem, marcada por terreno adquirido no Leblon.

Nos últimos anos, a Gafisa passou por processo de encolhimento, suspensão de lançamentos, endividamento elevado e mudanças na administração. O momento considerado mais polêmico foi quando a GWI, do investidor Mu Hak You, assumiu a companhia, no fim de setembro de 2018, e demitiu boa parte da diretoria no mesmo dia. As obras chegaram a ser suspensas.

Há um ano e meio, começou a reestruturação iniciada com a nova gestão da Gafisa, que assumiu após a entrada do investidor Nelson Tanure no capital a companhia, por meio de fundos geridos pela Planner Redwood Asset Management. Aumentos de capital foram realizados, e há uma nova operação em curso. Dois terrenos foram comprados recentemente. Em 2020, as entregas chegarão a oito empreendimentos.

Desde maio de 2019, quando a Tecnisa voltou a apresentar projetos ao mercado, a companhia vinha sendo minoritária nos empreendimentos. No trimestre, a Tecnisa lançará sozinha um projeto, com VGV de R$ 108 milhões, destinado à classe média-alta. Há previsão de dois lançamentos no quarto trimestre.

No ano passado, a Tecnisa captou R$ 445 milhões, por meio de oferta subsequente de ações (“follow-on”) para pagamento de dívidas e compra de terrenos. Em 2016, tinha realizado aumento de capital, no qual a Cyrela ficou com 13,62% da companhia, parcela que foi sendo reduzida posteriormente. Em março de 2017, a Tecnisa fez nova chamada de capital.

A companhia fundada por Meyer Nigri vem sinalizando ao mercado que tem capacidade de lançamentos de R$ 1 bilhão por ano. Nos meses de junho e julho, a Tecnisa fechou oito opções de compra de terrenos, com VGV potencial de R$ 960 milhões.

No encerramento do semestre, a Gafisa tinha patrimônio líquido de R$ 1,177 bilhão, e a Tecnisa, de R$ 846,9 milhões, totalizando R$ 2,024 bilhões. O patrimônio líquido inicial da empresa combinada pode chegar a R$ 2,5 bilhões, de acordo com Andrade, incluindo o aumento de capital que está sendo realizado pela Gafisa.

A companhia resultante da fusão terá caixa superior a R$ 1 bilhão. No fim de junho, a Gafisa tinha caixa de R$ 570 milhões, e a Tecnisa, de R$ 287 milhões. A esses valores se soma a capitalização em curso na Gafisa. De acordo com Andrade, o caixa da empresa combinada pode chegar a R$ 3 bilhões por meio de “follow-on”. A prioridade é, na oferta, a captação de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões, mas outras opções poderão ser utilizadas. Se a meta de R$ 3 bilhões em caixa for alcançada, o patrimônio líquido da empresa combinada poderá dobrar, segundo ele.

Em 30 de junho, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido da Gafisa era de 8,8%, ante 102,2% um ano antes. No caso da Tecnisa, a alavancagem foi reduzida de 69,4% para 5,6%.

“A Gafisa fez sucessivos aumentos de capital por meio dos acionistas já existentes. Já a Tecnisa fez um ‘follow-on’ no ano passado. Ambas têm baixo nível de alavancagem no momento”, compara Andrade. O executivo cita que, enquanto 100% das ações da Gafisa estão no mercado (a Planner Redwood tem 30%), a fatia chega a 75% na Tecnisa - os demais 25% estão nas mãos do controlador.

A Gafisa está sem um presidente desde a saída de Roberto Portella do cargo há 11 meses. A companhia está sendo administrada por Andrade e pelo vice-presidente de operações, Guilherme Benevides, que se reportam, diretamente, ao conselho de administração. Já a Tecnisa tem como presidente Joseph Nigri, filho do fundador.


Fonte: Valor Econômico - Empresas, por Chiara Quintão - São Paulo, 20/08/2020