Num ano com poucas operações de compra e venda de ativos de escritórios comerciais e em que o mercado está numa fase de baixa, a São Carlos Empreendimentos e Participações vendeu, no fim de outubro, dois prédios de padrão A, localizados na cidade de São Paulo, por R$ 104,9 milhões. Os imóveis foram comprados por uma empresa de investimentos imobiliários, cujo nome não é divulgado.

A taxa interna de retorno real desses investimentos ficou em 31,5%, segundo o presidente da São Carlos, Felipe Góes, em linha com a média de 30% que a empresa tem conseguido nos últimos três anos.

A negociação da venda dos dois edifícios durou seis meses, prazo "um ou dos meses mais longo" do que é comum em momentos de mercado mais aquecido, de acordo com Góes.

A localização dos dois imóveis - um na região da Avenida Paulista e outro na zona Sul de São Paulo - e o fato de os prédios estarem 100% ocupados por inquilinos monousuários com a intenção de manter as respectivas locações no longo prazo contribuíram para despertar o interesse pela operação, conforme Góes.

"Há muita resistência à compra quando existe vacância", diz o executivo. Segundo ele, o momento é desafiador tanto para comprar quanto para vender edifícios de escritórios. "Para quem vai vender, o mercado está menos líquido, com número menor de empresas e investidores dispostos a realizar aquisições. No lado da compra, há um desejo dos proprietários de praticar os preços do passado, distantes do que o mercado está disposto a pagar", conta Góes.

Faz parte da estratégia da empresa vender imóveis cuja receita esteja estabilizada. De acordo com o presidente, os dois edifícios foram vendidos pelo valor de avaliação da CBRE. Em setembro, a CBRE avaliou o portfólio da São Carlos por R$ 4,5 bilhões, valor 3% maior do que o atribuído à mesma base de ativos da empresa um ano antes.

A valorização resultou, segundo o executivo, de a receita nos prédios ter continuado a subir, devido a ganhos reais nos aluguéis, segundo o executivo.

No terceiro trimestre, a São Carlos fez renovações e revisões de sete contratos de aluguel, com aumento real médio nessas operações e nas novas locações de 2,4% sobre os valores anteriores. "Acreditamos que continuaremos a ter ganhos reais em função da qualidade do nosso portfólio, inclusive no quarto trimestre", afirma o presidente.

No quarto trimestre do ano passado, a São Carlos vendeu R$ 300 milhões em ativos, e a locação desses imóveis deixou de compor a receita da empresa. Essa razão e o aumento das despesas com áreas vagas resultaram em queda de 11% na receita líquida da São Carlos ante o intervalo equivalente de 2013, para R$ 65,122 milhões, e na redução de 24,9% do lucro líquido, para R$ 21,7 milhões.


Fonte: Valor, por Chiara Quintão, 14/11/2014