As operações de compra e venda de escritórios de alto padrão devem fechar o ano no patamar de R$ 8 bilhões a R$ 8,5 bilhões, na cidade de São Paulo e em Alphaville (na região metropolitana), segundo a CBRE, maior empresa de consultoria e intermediação imobiliária de propriedades comerciais. O número projetado é inferior ao de 2019, quando as transações com ativos dos padrões A e triple A fechadas somaram R$ 9,1 bilhões.

Quando o ano começou, o presidente da CBRE, Walter Cardoso, já considerava que o volume total de operações pudesse ser menor, em 2020, porque boa parte dos imóveis triple A e classe A bem localizados disponíveis tinha sido adquirida no ano passado. Com a pandemia de covid-19, porém, a situação financeira de parte dos proprietários de imóveis de alto padrão ficou “mais comprometida” e alguns ativos que não seriam negociados, anteriormente, vieram a mercado, de acordo com Cardoso. Isso possibilitou volume expressivo de transações - R$ 6 bilhões até agora -, ainda que abaixo do de 2019. “A euforia prejudicaria as vendas, pois proprietários iriam reter imóveis”, afirma o presidente da CBRE.

Fundos imobiliários lideram aquisições, com 90% do total. No ano passado, a fatia desses investidores foi de 30%

Na ponta da demanda, as captações feitas pelos fundos de investimento imobiliário (FII), estimuladas pelos juros baixos, fizeram com que esses investidores ficassem mais ávidos por rechear suas carteiras com ativos de boa qualidade. Em 2020, os fundos imobiliários respondem por 90% das aquisições. No ano passado, 45% das compras de escritórios foram feitas por empresas de propriedades comerciais, 30%, por fundos imobiliários e o restante, por estrangeiros.

Em entrevista ao Valor, na semana passada, o diretor financeiro e de relações com investidores da BR Properties, André Bergstein, afirmou que a companhia continua a avaliar potenciais ativos de escritórios de padrão triple A, em São Paulo, mas considera que os valores estão elevados. “Nas últimas operações fechadas, no mercado, o preço do m2 ficou na faixa de R$ 21,5 mil a R$ 22 mil. Para fundos de investimento imobiliário, esse preço pode fazer sentido”, disse Bergstein.

Recentemente, fundos geridos pelo BTG Pactual compraram a totalidade da torre B do EZTowers, que pertencia à Brookfield, por R$ 1 bilhão. Em julho, a Multiplan Empreendimentos Imobiliários concluiu a venda do edifício Diamond Tower, uma das duas torres do Morumbi Corporate, para um fundo do BTG, por R$ 810 milhões. Outro exemplo é o da gestora de recursos BlueMacaw, que desembolsou R$ 170 milhões nos prédios Cenu e Cenesp e negocia outros ativos.

O presidente da CBRE ressalta que os juros baixos contribuem para a elevação dos preços dos ativos, mas pondera que, neste ano, não há o outro fator que pressiona os valores para cima - o aumento dos aluguéis. “O ano de 2020 ia ser a consagração do mercado de escritórios, o que foi prejudicado, barbaramente, pela pandemia”, afirma Cardoso, acrescentando que o volume de locação seria recorde, assim como ocorreu em 2019. Com a pandemia, muitos potenciais inquilinos postergaram a decisão de contratar novas áreas.

Segundo o presidente da CBRE, as devoluções de escritórios que têm ocorrido se concentram em áreas pequenas. “Grandes corporações não estão entregando espaços, exceto em casos de vencimento de contratos. Quarenta por cento das áreas foram devolvidas por empresas que ocupavam menos de 500 m2, enquanto 60% se referem a inquilinos com área menor do que 1.000 m2, diz Cardoso.

No entendimento do executivo da CBRE, a taxa de vacância de escritórios - que era de 13,8%, no início do ano, e está por volta de 16,5% - poderá ter alguma alta, mas voltará a cair à medida que for feita a vacinação contra a covid-19. Ele acrescenta que existe necessidade de diminuir a densidade dos escritórios do país - atualmente, de uma pessoa a cada sete metros quadrados -, o que pode compensar o sistema de rodízio de parte dos funcionários das empresas trabalharem em casa. Segundo Cardoso, os preços de locação por metro quadrado devem voltar a ter alta a partir do fim de 2021 ou início de 2022. “O Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil cairá entre 4% e 4,5%, neste ano, e irá se recuperar em 2021, mas não sei dizer quanto”, diz o presidente da CBRE.

Na semana passada, em teleconferência com analistas e investidores, o presidente da São Carlos Empreendimentos e Participações, Felipe Goes, disse esperar reaquecimento da demanda a partir do segundo trimestre de 2021, como consequência da melhora da economia. “Acreditamos na retomada do setor de escritórios a partir do ano que vem”, afirmou Goes. O executivo da São Carlos avalia que algumas empresas irão entregar espaços nos próximos seis meses por causa da crise. “As devoluções que ocorrerem, no quarto trimestre e no primeiro trimestre de 2021, estarão relacionadas à crise e não ao ‘home office’”, disse Goes.


Fonte: Valor Econômico - Empresas, por Chiara Quintão - de São Paulo, 09/11/2020