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A pandemia e o consequente aumento do “home office” não significaram um cenário com devoluções relevantes de áreas corporativas na cidade do Rio de Janeiro. Questões como multas elevadas, vacância alta no mercado carioca e indefinição das empresas sobre como será o futuro próximo em termos de alocação de profissionais evitaram movimentos significativos de entrega de salas.

Na capital, a taxa de vacância - metragem disponível para aluguel em relação ao estoque total - vem caindo ao longo de 2020, segundo dados compilados pela empresa de serviços imobiliários Newmark Knight Franks. Entre julho e setembro, o indicador ficou no patamar de 35,3%, ante um percentual de 36,1% no segundo trimestre e de 36,23% nos primeiros três meses do ano.

“A passos lentos, o Rio de Janeiro mostra que existe mercado, existe demanda”, resume Mariana Hanania, diretora de Pesquisa de Mercado da Newmark no Brasil. Em 2018, lembra ela, a taxa de vacância na cidade chegou a quase 42%. Setor essencial na economia fluminense, o ramo de óleo e gás já passou por movimentos anteriores à pandemia de readequação dos seus espaços corporativos, acrescenta Ricardo Penna, diretor de Transações de Escritórios no Rio de Janeiro, da Newmark. A readequação foi consequência da queda nas cotações internacionais do petróleo e da diminuição de investimentos em produção e exploração.

Diretor no Rio da empresa global de serviços e investimentos imobiliários CBRE, Alberto Robalinho não acredita que o cenário atual do mercado carioca de escritórios seja afetado por devoluções maciças de espaços. Por terem operações muito menores no Rio do que em São Paulo, muitas empresas teriam dificuldade em devolver espaços alugados, uma vez que já têm atuação enxuta na capital fluminense, argumenta ele. “Proporcionalmente, o Rio sofre menos do que São Paulo”, diz.

A americana Cushman & Wakefield, que também presta serviços imobiliários, projeta um início de 2021 já com queda na taxa de vacância, que em setembro estava em 33,39%. Foi justamente no mês passado que o mercado de alto padrão registrou seu melhor resultado no ano até agora. De acordo com a Cushman, a absorção líquida em setembro foi de 7.300 metros quadrados no Rio. A absorção líquida mede a variação da metragem quadrada ocupada em relação a um período (mês, trimestre ou ano) anterior.

A diminuição dos espaços corporativos vagos será impulsionada, em parte, por contratos já assinados antes da disseminação da covid-19 no país, explica Thierry Botto, diretor de transações de escritórios da Cushman & Wakefield no Rio de Janeiro. A chegada de mais empresas ao Porto Maravilha, até o fim do primeiro trimestre de 2021, é parte desse processo de lento enxugamento da vacância na cidade.

Na avaliação de Botto, a adoção do “home office parcial” - com parte do trabalho feita de casa e o restante no escritório - vai potencializar a mudança de empresas para regiões consideradas por ele como de mais difícil acesso (como a Barra da Tijuca), fora do chamado CDB (sigla em inglês para as áreas comerciais mais centrais).

Marcia Fonseca, diretora responsável pela área de corporativo no Rio da empresa de serviços imobiliários Colliers International, ressalta que no terceiro trimestre, de um total de 1,680 milhões de metros quadrados existentes no mercado corporativo carioca de padrão A e A+ - com áreas de pelo menos 500 metros quadrados - o saldo de salas alugadas versus salas devolvidas ficou negativo em 1 mil metros, muito pouco dentro do universo existente na cidade.

“Até agora a gente não viu no Rio de Janeiro nenhum movimento atípico de entrega de áreas e não estamos vendo para o quarto trimestre nenhuma empresa dizendo que vai devolver áreas, como havia se cogitado”, diz Marcia, acrescentando que o movimento importante atualmente é reduzir a vacância, ainda “muito alta”. Segundo a metodologia adotada pela Colliers, o percentual estava na casa de 30% ao fim do terceiro trimestre nos imóveis comerciais de padrão A e A+. Marcia lembra que a devolução de salas tem um impacto para grandes marcas, além de um custo financeiro, que é mais alto principalmente em contratos novos. “O risco de entregar área e depois voltar pode trazer impactos mais sérios para as empresas”, diz.

Ao citar a dificuldade maior para romper contratos novos, Marcia destaca o Porto Maravilha, onde empresas do porte da L’Oréal e Bradesco Seguros estão instaladas em grandes áreas e outras como Icatu e Enel já preparam salas para suas instalações. “São grandes empresas alugando grandes áreas. Qualquer entrega hoje teria custo alto”, diz, e completa. “Não terá entrega [de salas] no Porto. Todos os prédios são contratos novos. Não vejo o Porto Maravilha com nenhum problema de devolução de grandes áreas”, afirma.

César Barbiero, presidente da Cdurp, estatal municipal que administra a região do Porto Maravilha, confirma que a região não sofreu com a devolução de salas durante a pandemia. Atualmente, a taxa de vacância na região está em 32%, em linha com o restante da capital carioca. “Ainda é uma vacância um pouco alta. O ideal seria da ordem de 10% a 15%, mas no Rio só Ipanema e Leblon têm essa vacância”, afirma Barbiero, acrescentando que a principal “incógnita” para a Cdurp são os terrenos ainda disponíveis na área do Porto, que somam 270 mil metros quadrados. “Estamos tentando ir a mercado com esses terrenos”, diz.