Diante da forte restrição fiscal, o governo precisa aumentar a participação do setor privado no crédito habitacional para conseguir reduzir de maneira mais acelerada o déficit de quase 6 milhões de moradia no país. A mudança passa por aumentar as captações de recursos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Imobiliária Garantida, que, apesar de regulamentadas, continuam bastante tímidas no país.

Esse diagnóstico consta de coletânea chamada “Habitação de Interesse Social: Construindo Novas Oportunidades”, resultado de uma parceria entre o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e a Secretária Nacional de Habitação (SNH) do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e que será lançado hoje.

“Mesmo esses instrumentos estando já solidamente regulamentados, seu desenvolvimento tem ficado aquém do esperado, dependente sobretudo de fatores macroeconômicos e intrínsecos à dinâmica e profundidade dos mercados de capitais e secundário”, explica o estudo antecipado ao Valor. “A questão da atração de recursos deve se voltar, sobretudo, para a atração de investidores institucionais para este mercado, aqueles com potencial para mudar o funding de patamar. Outra questão relevante é expandir o lastro, especificamente, habitacional na emissão desses títulos.”

Além disso, o levantamento aponta que quase a totalidade das carteiras de crédito habitacional constituídas está indexada à Taxa Referencial (TR) atrelada a Selic, o que também constitui entrave para os investidores.

“O fato de que a maior parte da carteira de crédito habitacional constituída é indexada à TR, amplia o risco de descasamento de taxa para o emissor, posto que as ofertas de LIG [por exemplo] até o momento têm remuneração atrelada ao DI, comprometendo o potencial desse instrumento para irrigar o crédito habitacional.”

Atualmente, a maior parte do crédito para financiamento da casa própria no país está concentrada em recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e nos depósitos da caderneta de poupança. No caso do FGTS, o estudo destaca que a verba deveria ser direcionada, principalmente, para atender o público de menor renda.

“O cenário mais recente de elevada incerteza gerada pela crise do covid-19 e as sucessivas quedas da bolsa alteraram as dinâmicas de fuga das aplicações de renda fixa e voltaram a favorecer aplicações mais seguras e tradicionais como a poupança, que registrou recorde de captação líquida positiva no mês de março de 2020 - R$ 8,25 bilhões”, mostra a coletânea. Esse quadro, no entanto, pode se alterar. Afinal a tendência no momento é de aumento dos juros e da inflação. A rentabilidade da poupança é fixada em 6% ao ano mais TR.

Segundo o representante do BID no Brasil, Morgan Doyle, o estudo feito com a SNH levou em conta experiências internacionais e reforçou a necessidade de se envolver o setor privado para que recursos públicos sejam aplicados com “eficiência e criatividade” no atendimento das pessoas que mais precisam. “Escassez fiscal veio para todo mundo, todos nós precisamos ser mais criativos”, destacou.

O secretário nacional de Habitação, Alfredo dos Santos, afirmou que é preciso criar operações de crédito atrativas e com inadimplência baixa.

No documento, o BID faz recomendações ao governo brasileiro como criação de uma plataforma de registro de compra e venda de imóveis de interesse social e garantias para baratear as reformas. No caso da plataforma, a ideia, conforme Santos, é fazer um projeto-piloto, pois atualmente não existem informações confiáveis com relação aos imóveis. No que diz respeito a garantias, recentemente, o ministério divulgou que, a partir do próximo ano, vai exigir que as construtoras que operam no âmbito do programa Casa Verde e Amarela, substituto do Minha Casa Minha Vida, contratem seguros para cobrir danos estruturais por cinco anos após a entrega da unidade habitacional.


Fonte: Valor Econômico - Brasil, por Edna Simão — De Brasília, 04/10/2021