Notícias

O direito brasileiro contém importantes mecanismos de proteção aos adquirentes de imóveis novos na planta, notadamente aqueles contidos nas leis especiais de incorporação imobiliária e de parcelamento e uso do solo urbano.

Entretanto, quando sobrevém a falência de alguma empresa incorporadora, o sistema legal deixa à mostra algumas lacunas que evidenciam a vulnerabilidade da posição do adquirente de unidade imobiliária em construção. Podendo levá-lo à perda do imóvel que tanto sonhou adquirir, além das quantias que desembolsou a favor do incorporador.

Essa vulnerabilidade assumiu extraordinária expressão nos últimos anos da década de 1990, com a falência da Encol (uma das maiores empresas construtoras do país, à época), provocando a paralisação de centenas de obras em nível nacional; sujeitando a riscos e incertezas os direitos creditórios de dezenas de milhares de famílias adquirentes de imóveis por ela incorporados. Em casos como esses, os prejuízos dos adquirentes são irreparáveis: na qualidade de credores de uma massa falida deverão habilitar seus créditos concorrendo com os demais credores, em desvantagem relativamente aos direitos trabalhistas e tributários.

Na tentativa de minimizar estes riscos e aumentar a segurança dos adquirentes, foi promulgada a Lei federal nº 10.931/2004, que dispõe sobre a constituição de patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, alterando a Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações.

Por meio deste instrumento legal, caso a incorporadora venha a optar pela constituição do patrimônio de afetação, os adquirentes dos imóveis em construção passam a ter mais proteção, pois todo o conjunto de direitos e obrigações daquele empreendimento específico ficariam exclusivamente vinculados à consecução deste negócio, não se misturando aos demais da mesma incorporadora.

O importante atrativo desta opção, para as incorporadoras, é a possibilidade de adoção de tributação dos impostos federais no Regime Especial de Tributação (RET). E, assim, ver incidente sobre o Valor Geral de Vendas (VGV) a alíquota total de 4% (quatro por cento), englobando todos os impostos e contribuições federais.

Caso as incorporadoras optassem pela tributação pelo regime do Lucro Presumido (usualmente adotada em detrimento do regime de tributação pelo Lucro Real), o montante dos impostos federais elencados anteriormente seriam equivalentes a 7,6% do VGV. Para exemplificar, utilizando-se o Valor Geral de Venda (VGV) anual das empresas incorporadoras com capital aberto (cerca de R$ 100 bilhões) - que usualmente têm adotado o RET, em face da constituição do patrimônio de afetação em seus empreendimentos - a renúncia fiscal anual da Receita, referente ao faturamento do setor, resultaria em R$ 3,6 bilhões anuais.

Em contrapartida ao gozo de tais benefícios fiscais pelo empreendedor, foi desejo do legislador criar uma proteção adicional aos adquirentes dos imóveis novos na planta. Para tanto, por força de lei, a incorporadora deveria, logo ao início das obras, convocar Assembleia dos adquirentes para eleger a Comissão de Representantes para fiscalizar e acompanhar o dito patrimônio de afetação. Assegurando, dentre outras medidas de caráter prático, que a incorporadora mantivesse conta corrente bancária exclusiva para movimentação dos recursos daquele empreendimento. Evitando-se eventuais "empréstimos" entre o patrimônio de afetação e as outras empresas nas quais participa o incorporador, para aplicações em finalidades diversas da construção do imóvel afetado.

Desafio qualquer adquirente de uma unidade imobiliária em construção a responder se sua incorporação teve o patrimônio de afetação constituído, por meio de registro no Cartório de Registro de Imóveis a que está vinculado o empreendimento. E, neste caso, se saberia dizer se foi eleita a tal Comissão de Representantes para fiscalizar e acompanhar as obras e a gestão do patrimônio de afetação.

O que deveria ser objeto de marketing e publicidade, para atrair novos clientes e ampliar a competitividade, tornou-se instrumento de redução de custos tributários e de estímulo do governo federal ao setor imobiliário. Afinal, aos consumidores (compradores de novos imóveis na planta) não são permitidos o acesso às informações contábeis e financeiras de seus empreendimentos (pela inexistência da Comissão de Representantes), cujo patrimônio legalmente está afetado. Em uma economia instável como a que vivenciamos e diante da ainda maior austeridade fiscal que inevitavelmente deverão impor os novos gestores públicos, ampliam-se os riscos de redução do ritmo de vendas de novos imóveis e a entrada de novos recursos para permitir que "a roda da bicicleta" continue a girar.

O sinal amarelo está piscando na próxima esquina. É hora do comprador de imóveis na planta ser mais cauteloso ao assinar contratos e passar a exigir um de seus mais importantes direitos - ter sua casa própria ou seu próprio escritório entregues com a qualidade e prazos contratados.

Foi emocionante e contagiante ouvir o hino nacional cantado à capela nos jogos da Copa. No entanto, sem a prática natural da ética e dos princípios básicos do humanismo - empatia, solidariedade, compaixão e honestidade - nenhuma sociedade ou nação pode se sentir plenamente feliz e realizada. Precisamos vivenciar o "ubuntu" sul-africano, para apaziguar o coração do homem brasileiro.

É uma pena constatar que seremos, ainda por muitas gerações, um gigante inconsciente e adormecido em berço esplêndido.