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Ainda não deu tempo para que as prévias operacionais das incorporadoras de baixa renda transparecessem esse cenário, mas os analistas já as elegeram como as favoritas do momento.

Cury e Direcional foram os destaques do trimestre para Ygor Altero, analista da XP. A primeira bateu recorde de vendas e lançamentos e manteve a velocidade de venda (VSO) alta, em 41,6%, além de ter elevado o preço das unidades. A Direcional também registrou venda recorde, elevou lançamentos e gerou caixa. “É uma operação resiliente, chamou atenção o quanto avançou na faixa 2, com ganho de preço, muito em função da redução do tamanho de MRV e Tenda [na mesma faixa]”, afirmou.

Quem está posicionado tende a surfar um terceiro trimestre promissor, com espaço para colocar preço

A MRV&Co foi outra companhia bem avaliada. A empresa elevou as vendas líquidas, puxada, mais uma vez, pela Resia (ex-AHS), sua operação americana. Os lançamentos, por outro lado, caíram. As vendas da MRV no CVA retraíram 10%, mas o preço das unidades subiu 7,4% ante o primeiro trimestre. Espera-se que a empresa concentre os lançamentos do CVA no terceiro trimestre.

Além das alterações no programa habitacional, foi aprovada uma redução da taxa de juros do financiamento Pró-Cotista, que também utiliza fundos do FGTS. Para unidades que custam até R$ 350 mil, o juro foi para 7,66% ao ano, mesma taxa do grupo 3 do CVA. É como se uma nova faixa existisse até dezembro. Quem ganha são as incorporadoras que já atuam no extremo do programa e têm produtos para o “grupo 4” - Cury, Direcional e MRV.

Já a Tenda, focada no grupo 2, não deve aproveitar a mudança, mas é favorecida pelas medidas. A companhia ainda passa por momento delicado e lançou e vendeu menos no segundo trimestre. Como explica Gustavo Cambauva, sócio e analista do BTG Pactual, a empresa já avisou que desaceleraria sua operação. “Depois dos problemas do ano passado, eles decidiram ser menores e mais rentáveis, vão lançar menos, vender menos e recuperar margem”, diz.

As mudanças no CVA são parte do pacote do governo para tentar a reeleição, destaca André Mazini, analista do Citi Brasil. Dentro desse pacote, ele considera as alterações como algo “menos mau em termos de finanças públicas”, uma vez que ainda não se usou metade dos recursos do FGTS destinados ao CVA no ano. Hugo Grassi, também analista do Citi, faz a ressalva de que parte das medidas valem só até dezembro. “Estamos no processo de entender o que dá para esperar de affordability [acessibilidade financeira] em 1º de janeiro”, afirma.

As condições adversas para atuar na baixa renda concentraram o mercado nas companhias maiores, que levam vantagem agora. “Quem está posicionado, tende a surfar um terceiro trimestre promissor, com oferta ainda se recompondo e com espaço para colocar preço”, diz Grassi.

No segmento de médio e alto padrão, o cenário é outro. O consumidor de renda média depende do financiamento imobiliário, que tem elevado suas taxas, ao mesmo tempo em que perde poder de compra e tem menos urgência em adquirir um imóvel, se comparado com o público de baixa renda. Converter as vendas fica mais difícil, e não há sinal de que essas questões sumirão até 2023.

Com isso em conta, para Cambauva, o desempenho das empresas de médio e alto padrão não foi tão ruim. “Fiquei positivamente surpreso com o volume de lançamento e a VSO, está desacelerando, mas menos do que o esperado”, diz.

Para os analistas, a Cyrela foi destaque positivo. Ela cresceu em lançamentos e vendas líquidas, apesar de perder VSO dos últimos 12 meses. Altero diz que o foco da empresa, mais para o alto do que para o médio padrão, ajudou.

Grassi analisa que as prévias das companhias podem parecer mais positivo do que realmente foram. “Foi morno, não teve uma progressão de VSO significativa, teve aumento de venda para aqueles que lançaram mais, mas continuamos vendo o esgarçamento das dinâmicas postas desde o final de 2020, de renda corroída pela inflação, insegurança e desemprego”, diz.

A prévia da Eztec causou “desapontamento” para Mazini, com queda em lançamentos e vendas. Também teve outro ponto que começa a chamar a atenção dos analistas: aumento de estoque.

Para os profissionais consultados, está na hora de as companhias pensarem em pisar no freio em relação a novos lançamentos de médio padrão. Há muitas unidades em construção nesse momento que, se não forem vendidas, causarão aumento do estoque no ano que vem, o que afeta a dinâmica de novos lançamentos e os preços das unidades. Estoque parado também é custo fixo para as incorporadoras, com IPTU e condomínio.

“Estamos atentos e acompanhando o nível de estoque, uma vez que acreditamos que o mercado pode desacelerar, dada a desaceleração da economia”, diz Daniel Gasparete, analista do Itaú BBA.

Em relatório publicado ontem (21), a equipe de analistas do banco apontou que o estoque das incorporadoras de médio-alto padrão subiu de 15 para 22 meses, entre o segundo trimestre de 2021 e de 2022. É o maior nível desde 2018. “Se excluirmos as vendas de projetos lançados neste trimestre, o número sobe para 43 meses”, informam no relatório, enquanto, há um ano, o saldo era de 27 meses.