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A Câmara Municipal de São Paulo discute nesta semana um novo projeto de revisão do Plano Diretor, conjunto de regras que orientam o crescimento da cidade, após a proposta inicial da prefeitura sofrer dezenas de alterações. A previsão é que o texto seja votado até a próxima quarta (31).

Um dos pontos mais criticados no novo projeto é a possibilidade de expandir áreas com incentivo para construir prédios mais altos, ao redor de eixos de transporte —que hoje concentram mais da metade dos lançamentos imobiliários da cidade. O texto apresentado pelo vereador Rodrigo Goulart (PSD) muda também outros conceitos centrais do plano.

Confira abaixo algumas das principais mudanças que serão debatidas.

EXPANSÃO DOS EIXOS DE TRANSPORTE

Novos limites de altura para os edifícios em algumas áreas poderiam ser revistas "a qualquer momento" pela prefeitura, segundo a proposta. Essa revisão seria feita no entorno de corredores de ônibus e estações de metrô, os EETUs (Eixos de Estruturação da Transformação Urbana).

Hoje, a construção de prédios mais altos é permitida em faixas fixas de 150 metros para cada lado de corredores de ônibus e um raio de 600 metros ao redor das estações de metrô.

O projeto propõe que a prefeitura possa expandir essa área para até um quilômetro no entorno de estações de metrô, trem, monotrilho, VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) e VLP (Veículo Leve sobre Pneus).

No entorno dos corredores de ônibus, a faixa da verticalização pode crescer de 150 metros para 225 metros em cada lado. A prefeitura deve apresentar estudos para cada área onde quiser fazer essa expansão, que deve ser aprovada caso a caso.

Essas áreas ao redor dos eixos de transporte têm o maior limite de altura de toda a cidade: é permitido construir quatro vezes a área do terreno, e os prédios devem ter um número mínimo de apartamentos por área construída. Além disso, as calçadas também têm largura mínima, há incentivo para que os prédios tenham fachada ativa (com comércios abertos para a rua), limitação para vagas de garagem e área no térreo aberta à circulação de pedestres.

PRÉDIOS MAIS ALTOS

O texto abre uma brecha para aumentar o limite de altura para edifícios em quase toda a cidade. A proposta é alterar o coeficiente máximo de aproveitamento, que determina quantas vezes a área construída pode superar o tamanho do terreno sem cobrança da outorga onerosa.

Hoje, a não ser nos eixos do transporte público e nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social, onde há estímulo para moradia popular), o coeficiente básico é 1 para toda a cidade, e o máximo é 2 para a maior parte das regiões.

Ou seja, em um terreno de 100 m², o limite de área construída é de 200 m² na maior parte do município. A partir desse limite, é preciso pagar uma taxa à prefeitura. Algumas áreas são excluídas do cálculo dessa taxa, como uma parte da área comercial de alguns edifícios e varandas, por exemplo.

O projeto prevê permitir um limite de 3 para a maior parte dos bairros da cidade, com exceções para ZER (Zona Exclusivamente Residencial) e Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental). Ou seja, o limite subiria para 300 m² em terrenos de 100 m².

O detalhamento de quais zonas terão limite de altura maior deve vir com a revisão da Lei do Zoneamento, que ser discutida no Legislativo municipal nos próximos meses. "Não quer dizer que vai acontecer em toda a cidade. Mas abre caminho para mudanças inclusive pontuais, o que interessa é muito ao vereadores", diz o professor Nabil Bonduki, da USP, que foi relator do Plano Diretor aprovado em 2014.

OUTORGA ONEROSA ENFRAQUECIDA

O novo projeto cria uma nova forma de pagamento da outorga onerosa, que é uma taxa cobrada para se construir acima do limite básico. Em vez de dinheir o, a proposta é que as empreiteiras possam pagar na forma de obras de mobilidade, drenagem e habitação entregues à prefeitura.