Após seis anos sem aumentar a Selic, o Banco Central decidiu, na semana passada, elevar de 2% para 2,75% ao ano a taxa básica de juros da economia, iniciando um ciclo de aperto monetário. Apesar de a medida tornar os investimentos de renda fixa mais atrativos, a dúvida dos investidores é como ficam as classes alternativas que cresceram na esteira do juro no menor nível da história, entre elas os fundos imobiliários.

Para o sócio-fundador da Hedge Investments, André Freitas, os fundos imobiliários continuam competitivos, ao comparar o retorno com dividendos (“dividend yield”) pagos pelas carteiras, que está perto de 6,58%, com os títulos públicos indexados à inflação (NTN-B). “O mercado de fundos imobiliários representa um prêmio de 3,13%, ou seja, há um colchão de conforto no dividend yield dos fundos, fator que me faz acreditar que o aumento de 0,75 ponto da Selic não vai impactar tanto o segmento”, avalia Freitas.

A questão é até onde vai o ciclo de aperto monetário. “À medida que o BC leva a taxa para níveis que evitem o juro real negativo, pode haver uma estabilização no dólar. E, com o câmbio controlado, é possível que haja uma derrubada do IGP-M, porque as mercadorias importadas e os preços agrícolas acabam sendo influenciados pela moeda.”

Vale lembrar que boa parte dos fundos imobiliários tem ativos indexados à inflação, especialmente o IGP-M, que corrige os contratos de aluguel. Para o analista da Guide Investimentos, Caio Ventura, o avanço dos indicadores beneficia o segmento. “Como o aumento da taxa Selic foi pequeno, de 0,75 ponto, ao mesmo passo que os índices de inflação IPCA e IGP-M estão numa trajetória de alta desde o ano passado, há uma minimização relevante do risco de perda de atratividade dos fundos.”

Ao olhar o segmento como um todo, segundo Ventura, o dividend yield médio foi para a casa dos 5% no início da pandemia e hoje está maior, em torno de 7%, beneficiado, principalmente, pela alta dos índices de inflação.

Na visão do analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni, essas carteiras já estão bem precificadas uma vez que os títulos públicos são de longo prazo e a curva de juros futuros está perto de 8%.

Apesar de os especialistas acreditarem que, por ora, o aumento da Selic não vai gerar impactos significativos no mercado, Baroni diz que o movimento de alta da taxa de juros pode influenciar a decisão dos investidores. “Temos praticamente 1 milhão de novos investidores de um universo de 1,2 milhão. Essas pessoas só viram a Selic em queda, ou seja, nunca viram um movimento oposto da taxa de juros. Por isso, pode ser que exista uma deturpação nos preços, pois o simples fato de a Selic voltar a subir e indicar que pode fechar o ano em 5% pode gerar um movimento de saída”, avalia.

Mesmo assim, ainda que aconteça uma leve migração de investidores para a renda fixa, Baroni alerta que não dá para achar que o CDB, por exemplo, é a melhor opção de investimento com a alta da Selic de 2% para 2,75%. Um CDB que pague 6% ao ano, após dois anos de aplicação, dará um retorno líquido de IR de 5,1%. Se descontar a inflação, que hoje está em torno de 4,2%, o rendimento real fica abaixo de 1% ao ano. Neste cenário, diz Baroni, os fundos imobiliários são mais atrativos porque têm um retorno em torno de 6% ao ano acima da inflação.


Fonte: Valor Econômico - Finanças, por Yasmim Tavares — De São Paulo, 24/03/2021