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A retração de lançamentos de imóveis desde 2012 vai resultar em queda relevante da receita do setor de incorporação neste ano. Em 2014, o setor reduziu, pelo terceiro ano consecutivo, o volume de novos projetos apresentados ao mercado, e há expectativa de novo encolhimento em 2015. O recuo da receita devido à menor atividade operacional das incorporadoras também deverá se acentuar no próximo ano, segundo analistas.

"As empresas estão cada vez menores", afirma o analista de mercado imobiliário do JP Morgan, Marcelo Motta. Nas projeções do banco de investimento, entre as incorporadoras de sua cobertura Cyrela, Gafisa, PDG, Rossi e Rodobens Negócios Imobiliários vão apresentar retração de receita neste ano. O JP projeta que a receita da EZTec ficará estável e que Even, MRV e Direcional terão melhora do indicador.

A composição da receita ocorre conforme o avanço das obras e reflete a média móvel dos lançamentos e das vendas dos três últimos anos. No ano passado, a receita líquida consolidada das incorporadoras que já divulgaram resultados encolheu 7,3% na comparação com 2013.

Os lançamentos das incorporadoras de capital aberto caíram 17,5% em 2014, para R$ 20 bilhões, enquanto as vendas tiveram queda de 19%, para R$ 19,98 bilhões. Os números não incluem o desempenho da Viver, que ainda não divulgou seu desempenho operacional.

A maioria das incorporadoras de capital aberto evita sinalizar perspectivas de lançamentos e vendas, e o tom predominante é de foco na redução de estoques. A Even Construtora e Incorporadora não tem meta de lançamentos, mas estima que o Valor Geral de Vendas (VGV) a ser alcançado em 2015 será menor do que o do ano passado. A empresa já divulgou que não vai lançar produtos no primeiro semestre.

A EZTec informou ter capacidade para lançar de 30% a 40% a mais do que no ano passado, mas ainda não definiu o volume de novos projetos a serem apresentados. A Rossi tem capacidade para lançar até R$ 2,5 bilhões, mas informou ao mercado que não deve alcançar este patamar em 2015. A PDG estima lançamentos em 2015 "da mesma ordem de grandeza do ano passado", mas o VGV a ser lançado dependerá da conjuntura macroeconômica.

Ao comentar seus resultados de 2014, a Gafisa deixou clara sua postura conservadora e cautelosa em relação ao mercado da divisão de mesmo nome, ou seja, de imóveis para as classes média e alta. Já a Tenda, divisão de baixa renda, informou que pretende elevar lançamentos neste ano, embora não tenha meta de VGV.

Para acelerar a venda de unidades em estoque, principalmente concluídas, as incorporadoras continuam lançando mão de descontos dos preços de imóveis. Na avaliação de um analista setorial, caso as empresas consigam, de fato, acelerar a venda de estoques, a composição da receita poderá ser melhor do que a de 2014, e o setor retomará os lançamentos. O analista pondera que a velocidade de venda dos estoques é inferior à de lançamentos.

Se, por um lado, os abatimentos de preços contribuem para a comercialização dos imóveis e para a geração de caixa, essa estratégia pressiona as margens das companhias. Justamente por isso se espera que o impacto positivo da menor participação dos projetos das safras antigas na composição da margem bruta acabe sendo limitado neste ano.

A partir de 2016, a participação das safras antigas (até 2011) na receita e na margem bruta deve ser residual, pois quase todas as entregas que faltam desses projetos estão previstas para este ano.

A concessão de descontos pela Rossi nas vendas de unidades prontas contribuiu para que a margem bruta da companhia caísse dos 18,8% de 2013 para 14,2% no ano passado e para a companhia ter prejuízo líquido de R$ 619,4 milhões. Segundo a Rossi, as margens tendem a continuar pressionadas no curto prazo por conta dos descontos.

Analistas esperam que a margem Ebitda das incorporadoras seja pressionada pela proporção maior das despesas gerais e administrativas em relação à receita das empresas. A continuidade da redução do tamanho das companhias pode resultar em novos cortes de pessoal.

A Tecnisa, por exemplo, vem fazendo cortes em algumas de suas áreas desde 2012 e já divulgou que também terá "ajustes de pessoal" neste ano para adequar sua estrutura de gastos.

A Even demitiu 70 pessoas em fevereiro, o equivalente a 6,5% de sua folha de pagamento anualizada, num total de 143 pessoas desde janeiro de 2014. Mas, segundo a companhia, a estrutura está adequada no momento.

A PDG fez corte no quadro de pessoal de 42% no ano passado. Segundo a companhia, "a administração segue ajustando o tamanho da empresa de acordo com a necessidade da operação e com as diretrizes estratégicas de longo prazo". Entre 2012 e 2014, baixa de pessoal chegou a 61%.

Algumas incorporadoras avaliam a venda de terrenos considerados não estratégicos e não descartam comercializar participações em projetos, caso da Tecnisa. No quarto trimestre, a PDG fechou a venda de participações em 17 projetos por R$ 260 milhões, mantendo o controle dos empreendimentos. Recentemente, a incorporadora vendeu sua participação de 27% na incorporadora argentina TGLT por valor não revelado.

A venda de imóveis com descontos, de terrenos e de fatias de projetos aceleram a geração de caixa pelas incorporadoras. Companhias mais endividadas, como PDG, Rossi e Tecnisa destinam o caixa, principalmente, para a redução da alavancagem. Tem sido comum também a recompra de ações.

A Cyrela teve geração de caixa recorde de R$ 867 milhões no ano passado, a maior parte destinada à distribuição aos acionistas. "Os fundamentos para a geração de caixa em 2014 se repetem neste ano", garantiu o diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Eric Alencar, ao comentar os resultados da companhia. Os recursos serão destinados aos programas de recompra de ações em aberto, ao pagamento de dividendos, à redução do endividamento e à compra de terrenos. Não há uma destinação de recursos prioritária.

Com baixo nível de endividamento e geração de caixa recorde, a Direcional vai propor pagamento de dividendos acima do nível estatutário.