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Para o sócio-fundador da Hedge, André Freitas, o nível do referencial, associado a uma crise como pano de fundo, tem levado o mercado a se ajustar. O gestor explica que os proprietários se mostram dispostos a negociar. “Tenho visto muita troca de IGP-M por IPCA, algumas provisoriamente, mas boa parte em definitivo”, afirma. “Mas ainda não está ocorrendo uma migração para imóveis mais baratos, porque as negociações têm funcionado.”

O segmento de lajes corporativas pode viver período mais difícil que o esperado em 2021 não só por conta do IGP-M

Conforme o gestor, há situações específicas nas quais os locadores têm conseguido repassar o IGP-M de maneira integral. “São os casos de contratos firmados logo após a recessão [entre 2015 e 2017], quando o mercado estava deprimido e os proprietários tiveram de oferecer descontos e carências que atingiam 18 meses em alguns casos”, explica.

O sócio da Hedge pondera que muitas revisionais de contratos firmados entre 2017 e 2018 preveem multas e o ressarcimento dos meses de carência, em caso de quebra. “Por isso, muitas empresas têm preferido aceitar o repasse, que sai mais barato.”

Os fundos imobiliários com ativos de crédito indexados ao IGP-M na carteira, por outro lado, beneficiaram-se da alta do referencial. Segundo o sócio da RBR, Bruno Nardo, na média, os chamado fundos de papéis dentro desse perfil negociam com prêmio de 20% em relação ao mercado. “Alguns desses fundos pagam dividendos muito acima da média por conta do IGP-M, mas isso não será sustentável no longo prazo”, avalia.

O gestor explica que, enquanto o “dividend yield” médio do mercado, ou seja, a taxa de retorno com os dividendos distribuídos mensalmente pelos portfólios, está em torno de 6%, as carteiras atreladas à inflação chegam a devolver mais de 10%.

Conforme o gestor dos fundos imobiliários da Mauá Capital, Brunno Bagnariolli, apesar do prêmio, os fundos de crédito imobiliário tendem a manter uma distribuição de dividendos acima da média do mercado ao longo de 2021. Isso porque o retorno dos papéis detidos pelos portfólios se beneficiam tanto de inflação maior quanto de alta do CDI diante da possibilidade de início do ciclo de alta da taxa básica pelo Banco Central.

O segmento de lajes corporativas pode viver um período mais difícil que o esperado em 2021 não só por conta do IGP-M pressionado. Na visão do sócio da Guardian Gestora, Gustavo Asdourian, “a categoria é uma das que pode mais ser impactada com o desenvolvimento recente das medidas de restrição”. Conforme o gestor, “no ano passado, em São Paulo, por exemplo, não foi abertamente divulgada restrição de não ir para escritório, mas agora tem essa recomendação”.

De acordo com Asdourian, “a ida ao escritório no médio e longo prazos não vai acabar, mas os acontecimentos recentes reforçam a percepção de enfraquecimento das lajes corporativas no curto prazo”. O sócio da Guardian avalia que “quem tinha planos de voltar com certeza segurou e quem tinha voltado vai retornar ao home office”.

Para Nardo, da RBR, “alguma vacância é esperada [por conta da pandemia], mas não significa que vai ser algo complicado”. O sócio da gestora afirma ainda que, nas regiões consideradas nobres da capital paulista, como Faria Lima, Itaim e Vila Olímpia, os aluguéis de lajes não têm sido reduzidos nas ações revisionais. “Dentro dessas regiões a gente, na verdade, tem visto aluguéis subindo, ainda que menos do que a gente esperava”, afirma.

De qualquer modo, o recrudescimento da pandemia tem cobrado um preço no curto prazo. O índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) recua 1,83% em apenas 12 dias de março. No ano, a queda suaviza um pouco para 1,27%, porque até o fim de fevereiro o referencial subia 0,56%.

Os segmentos atingidos diretamente pelas medidas restritivas apresentaram recuos mais fortes. Segundo relatório da RBR, os fundos com portfólios concentrados em shoppings recuaram 3,4% em fevereiro na combinação de valor da cota e dividendos. Já o grupo de portfólios de lajes corporativas teve redução de 2,5% no mês passado.

No ano até dia 12, alguns fundos de shoppings chegam a recuar mais de 10%. É o caso de XP Malls que cai 10,61% no acumulado de 2021 e 4,59% negativos em março. O BTG Pactual Shoppings tem queda de 6,20% no ano e de 9,70% no mês. E o Hedge Brasil Shopping apresenta perda de 6,73% até 12 de março e de 4,61% nas últimas duas semanas.

Os portfólios com lastro em ativos hoteleiros afundam ainda mais. O Hotel Maxinvest registra queda acumulada em 2021 de 20,9%. Só em 12 dias de março o fundo já recuou 8,39%. No caso dos fundos de tijolos, ou seja, aqueles com ativos físicos na carteira, o tombo tem sido mais modesto. O BC Fund, um dos maiores fundos de lajes corporativas, cai 6,18% no ano até o último dia 12 e perde 5,25% no mês.

O impacto das medidas contra a covid-19, porém, deve ficar restrito ao curto prazo. Na opinião de Bagnariolli, da Mauá, as lajes tendem a se recuperar conforme o cenário de controle da pandemia fique mais consolidado. “Um horizonte de seis meses de postergação? Isso não faz uma empresa mudar os planos”, afirma.

Os gestores enxergam também perspectiva mais positiva sobre os efeitos da segunda onda em relação ao início da pandemia. “Realmente o aumento da intensidade foi surpreendente, mas a recuperação está dada, só ficou postergada para o segundo semestre”, aponta Freitas, da Hedge. Conforme o gestor, os investidores já precificam impacto mais forte das restrições, porém, “isso tem prazo para terminar e, na volta, o mercado espera uma recuperação parecida com o que tivemos em julho e agosto”.