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O IGP-M é o índice mais usado para atualizar contratos de aluguel. No acumulado de 12 meses até fevereiro, sobe quase 30%. O preço do aluguel residencial captado pelas pesquisas do IBGE, porém, avança apenas 3,2%, menos até do que a inflação do período medida pelo IPCA, de 5,2%.

“Está dez vezes distante do IGP-M. O índice é muito citado, mas tem sido pouco utilizado de fato”, afirma André Braz, coordenador do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV). Pela coleta da FGV, a inflação do aluguel residencial vai na mesma linha, com alta de 3,1% em 12 meses.

Observando uma série mais longa, José Francisco de Lima Gonçalves, economista-chefe do Banco Fator, diz que, apesar das oscilações, o IGP-M e o aluguel no IPCA caminham mais ou menos juntos. “Há altos e baixos, às vezes um está acima ou abaixo. Mas se você compensar a defasagem, já que os aniversários dos contratos têm datas diferentes, percebe que, em geral, quando um sobe, o outro sobe, quando um desce, o outro desce.”

Desde meados de 2020, porém, o IGP-M descolou, mostrando que a inflação atinge de maneira diferente preços diferentes, segundo Gonçalves. “Fica claro que não tem sinal de reajustes no aluguel seguindo o IGP-M. Isso quer dizer que contratos são indexados dentro de certos limites. Não tem como passar um reajuste de 30%.”

No momento, o “poder de barganha” favorece o locatário, porque a oferta de imóveis vazios para alugar é grande, segundo Braz. “O proprietário que não abre espaço para acordo, normalmente, fica sem o inquilino bom pagador.”

Nas entrelinhas, o descasamento entre os números aponta também para a forte contração de renda das famílias, observa Gonçalves. “Como não tem emprego, não tem renda, e os próprios proprietários oferecem opções”, diz ele, reforçando que a tendência é que o mercado de trabalho piore e o IGP-M demore a ceder.

O contexto comercial é um pouco diferente. Não há medição nos índices de preços, mas Braz diz ser possível que esse aluguel apresente altas um pouco maiores. “Não é qualquer tipo de comércio ou serviço que tem facilidade de mudar para outro imóvel”, afirma. Ainda assim, como a atividade não está aquecida e os negócios tiveram redução das margens na pandemia, Braz afirma que também deve existir espaço para negociações.

O IGP-M é composto por três outros índices de preços: ao produtor (IPA), ao consumidor (IPC) e de custo da construção (INCC). A pressão recente começou no IPA, com matérias-primas brutas subindo muito - 75% em 12 meses até fevereiro - por causa da demanda externa e da desvalorização do real. Na ponta, o consumidor sentiu, principalmente, no preço de alimentos.

Agora, porém, o espalhamento é observado dentro do próprio IPA, chegando a bens intermediários e finais, que recebem a pressão via aumento de custos, segundo Braz.

É uma realidade bem diferente do mercado de locação. “Como aluguel é serviço, não caberia um aumento de 30% em um mercado imobiliário com grande oferta”, diz o pesquisador do Ibre. Muitos locatários têm pedido a troca do indexador em contrato do IGP-M pelo IPCA. É uma solução de curto prazo, avalia Braz. Para ele, um setor tão importante merece um indicador mais correlacionado ao mercado imobiliário, algo em que o Ibre vem trabalhando.