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Os preços do mercado imobiliário vão cair? É hora de vender ou de comprar? Alugo uma residência, enquanto espero um melhor momento para a aquisição? Se você já se fez alguma dessas perguntas, nada mais natural. Afinal tanto quem sonha com a casa própria quanto investidores vivem hoje momentos de apreensão ao tentar entender as tendências do setor.

A boa notícia é que, entre os especialistas, não se espera uma queda de preços generalizada, mas sim uma alta mais orgânica, com o valor do metro quadrado dos lançamentos em um nível mais próximo ao crescimento da inflação. Até aí, nenhuma novidade. O problema é que têm ocorrido mudanças significativas na dinâmica do mercado desde o ano passado com consequências pouco previsíveis.

No segmento de residências usadas, por exemplo, conforme pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci­SP), o valor médio do metro quadrado de casas e apartamentos vendidos em 2014 na capital paulista, um termômetro do mercado do país, fechou com queda de 22,12% em relação a 2013.

Os resultados recentes do índice de preços anunciados Fipe/Zap Ampliado, que abrange tanto ofertas de usados quanto de novos em 20 cidades, embora não mostrem um recuo de preços, sinalizam uma desaceleração acentuada no ritmo de alta dos imóveis. No ano passado, os valores de venda cresceram em média 6,7 0%, ou seja, colados à inflação medida pelo IPCA, que alcançou 6,41%. Foi a menor variação anual da série histórica do indicador imobiliário.

Em janeiro, a velocidade da alta perdeu ainda mais fôlego: em 12 meses, o Fipe/Zap subiu menos que a inflação, ou seja, houve uma queda de valor real. O crescimento de 0,39% no primeiro mês de 2015 ante um IPCA de 1,24%, de acordo com dados do IBGE, fez o índice de preços anunciados descer ao patamar de 6,29% em 12 meses, enquanto o indicador de inflação pulou para 7 ,14% no mesmo intervalo.

Em 2015, os preços dos imóveis novos podem subir menos que a inflação, ou seja, apresentar uma perda de valor real

Os dados indicam que o mercado imobiliário começa a entrar em um período de reequilíbrio de preços após mais de meia década de subida vertiginosa de valores. Para entender de que forma poderá caminhar o comportamento de compra e venda de casas e apartamentos nos próximos anos, ajuda olhar o ciclo vivido pelo setor automobilístico ao longo da década de 90, o qual guarda algumas similaridades.

Quem tem mais de 40 anos vai se lembrar de como era comprar um veículo no início dos anos 90. A operação exigia quase tanto planejamento quanto adquirir um imóvel. Era a época do famigerado ágio, que nada mais é que um sobrepreço cobrado de quem não queria esperar meses para dirigir. Esse custo extra alcançava em média 30% sobre o valor de tabela do automóvel, mas podia chegar a 100%, conforme reportagens da época. O prêmio existia porque a produção de veículos do período não conseguiu suprir de imediato o crescimento da procura, especialmente, pelos recém­lançados modelos populares, equipados com motor 1.0.

Há 20 anos, os carros eram vistos como investimento e atraíam especuladores ­ com valorização crescente, os seminovos, por exemplo, se considerado o preço de fábrica, chegavam a custar mais que os zero quilômetro, devido à pronta entrega.

Hoje o cenário mudou radicalmente. Com quantidade muito maior de marcas e modelos à disposição, e diversas fábricas novas inauguradas de lá para cá, o consumidor encontra pronta entrega de veículos e, muitas vezes, consegue descontos em promoções ou negociando com as lojas. Os automóveis e utilitários já rodados enfrentam natural depreciação. A indústria automobilística mudou de patamar e as condições se normalizaram.

Qualquer semelhança entre a era do ágio dos carros com a dinâmica recente do mercado imobiliário não é mera coincidência. Assim como os automóveis, os imóveis passaram por um intervalo de valorização acelerada a partir de 2007 , com uma forte procura por residências para compra tendo encontrado um mercado de ofertas limitadas. E hoje também voltam a entrar em um ciclo de normalização de preços, mas em outro nível.

A partir do fim da primeira década de 2000, a liberação da demanda represada, como resultado do crédito farto e barato, aumento real da renda, confiança em alta e desemprego baixo, levou a uma escalada de preços no setor. De acordo com dados do índice Fipe/Zap de preços anunciados, de janeiro de 2008 até o primeiro mês deste ano, os imóveis na cidade de São Paulo acumularam alta de 218,2%, mais que o dobro do retorno de 98,13%% no período obtido pelo Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI), referencial de rentabilidade para aplicações conservadoras. A valorização média dos imóveis representa ainda um ganho real de 167 ,7 3% sobre a inflação de 50,47 % acumulada pelo IPCA no intervalo. No Rio, a subida foi ainda maior, de 265,2%, desde 2008. Ou seja, o pico de alta de preços já passou.

Essa percepção é reforçada pelos resultados recentes do índice Fipe/Zap e de entidades do setor. Os dados apontam que os tempos de ágio disseminado no segmento residencial parecem ter começado a ficar para trás a partir do ano passado. No entanto, dificilmente os valores de novos projetos devem cair, de acordo com o presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi­SP), Claudio Bernardes.