Notícias

Uma das decisões mais arrojadas do prefeito João Doria foi integrar as Secretarias de Desenvolvimento Urbano e de Licenciamento, dando origem à Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). Decisão acertada porque na interação das duas pastas foi possível verificar quanto o ato de planejar e propor a regulamentação das atividades urbanas depende da aplicação de um cipoal de leis, decretos e portarias que se concretiza através do licenciamento de projetos, e que pode, na prática, frustrar o mais bem intencionado planejador urbano.

Desde a década de 80 restou evidente que é caro e tecnicamente insustentável estender infraestrutura urbana para as bordas longínquas da cidade. A terra urbana é ativo caro. Projetos de acessibilidade, mobilidade, logística, habitação, saneamento, ligações viárias estruturais e requalificação urbana são valores que se agregam à terra, aumentando o preço das edificações e onerando o custo de quem vive na cidade. E a legislação urbanística, que estabelece "o que", "onde" e "em quais condições" pode ser edificado na cidade é determinante desse valor da terra urbana.

Assim, mais do que criar regulamentos urbanísticos que possibilitem à população morar, trabalhar, circular e conviver na urbe cabe ao poder público estabelecer condições de viabilização de um projeto urbano sustentável ambiental, social e economicamente, que possa dotar a cidade de variados arranjos urbanísticos que contemplem o modo de viver da multiplicidade de grupos humanos existentes, garantindo à metrópole a diversidade que a caracteriza. Pois que o modelo preconizado pelo zoneamento vigente prevê um modelo único para 83% do território, constituído por prédios baixos de no máximo 28 m de altura, induzindo o espraiamento urbano, enquanto que outros milhões de paulistanos se espalham pelas periferias, invadem os mananciais e se equilibram no transporte público para ir ao trabalho.

As cidades são seres vivos e mutantes, trazendo em seu bojo muitas camadas de edificações, construídas no caso de São Paulo por mais de 460 anos. Desde 15 de dezembro do ano passado a SMUL colocou em debate proposta de ajustes à Lei 16.402/16, mais conhecida como Lei de Zoneamento, promulgada em 2016. Pois apesar do reconhecimento de que com a edição do Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 muito se evoluiu na direção das premissas do novo urbanismo, na aplicação da lei de zoneamento que a detalhou no licenciamento de projetos, verificou-se que muitas de suas exigências são incompatíveis com a cidade real pré-existente, podendo criar entraves para a consolidação de São Paulo como cidade global, espaço de inovação e produção de bens e serviços qualificados, além de um meio ambiente amigável para se viver. 

Nesse quesito merece registro que em um dos setores mais demandados do licenciamento, o de empreendimentos residenciais, apenas 24% dos projetos deferidos no ano de 2017 foram apresentados atendendo ao novo regramento, demonstrando a dificuldade de atendimento de seus requisitos nos projetos concretos Dos ajustes propostos, dois se sobressaem na busca de uma cidade mais equilibrada do ponto de vista econômico: um desconto temporário da outorga onerosa do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico e a possibilidade de flexibilização de gabarito de altura das edificações fora dos eixos de transporte de massa.

É importante destacar que dentro do atual quadro econômico ainda recessivo, a outorga onerosa atualmente vigente representa, por m2  construído, 93% do Custo Unitário Básico de Construção (CUB), contra 38% determinados na lei anterior, com decorrente penalização do consumidor final. Além disso, não é desprezível a queda de arrecadação decorrente de sua aplicação, de mais de R$ 500 milhões/ano nos anos de 2011/2013 para pouco mais de R$ 100 milhões/ano em 2016/2017, com grave redução de recursos destinados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), penalizando mais uma vez a camada da população mais carente.

O segundo ponto digno de nota, do ponto de vista econômico, se refere à flexibilização do gabarito de altura das edificações em parcelas determinadas da cidade, em nada parecido com "liberar a verticalização no miolo dos bairros", como tem sido equivocadamente veiculado pela mídia, pois que seria restrito às zonas mistas e de centralidade, que correspondem a apenas 14 % do território.

Registre-se ainda que o possível aumento de altura das edificações não representará aumento do potencial construtivo, que permanecerá de no máximo 2 vezes a área de terreno nessas zonas, conforme estabelecido pelo PDE e sob condições definidas na proposta em discussão, só sendo admitido em vias com mais de 12 metros de largura e nunca em quadras lindeiras às zonas residenciais, requisitos que a legislação atual não observa.

Os demais ajustes vêm no sentido de reconhecer a cidade pré-existente, criando dispositivos para desembaraçar reformas e retrofits. São Paulo tem um parque edificado pré-existente importante, particularmente no Centro, que merece ser requalificado e adequado a usos compatíveis com o novo perfil da cidade, de forma a torná-lo atraente para moradia, para além de mero ponto de passagem.

Outra falsa polêmica diz respeito ao processo de discussão e debate público da presente proposta, que está sendo conduzido observando estritamente o rito legal estabelecido. Os ajustes pretendidos estão publicados no site Gestão Urbana (www.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br) e serão submetidos a debate nas comissões competentes e objeto de audiências públicas pelo Executivo após o Carnaval, quando a maioria dos paulistanos já voltou à vida normal, para que interessados em geral possam se informar, tirar dúvidas e sugerir alterações. Todo esse processo de discussões será cumprido pela Prefeitura antes do envio do projeto de lei à Câmara Municipal, onde o debate público será ampliado, até aprovação final pelo Legislativo.

O objetivo da atual gestão é apresentar à cidade de São Paulo uma lei de zoneamento ajustada, equilibrada do ponto de vista sócio- econômico, mais clara e mais flexível, que preserve as conquistas urbanísticas do Plano Diretor, mas permita maior liberdade de soluções de projeto e que estimule o setor produtivo, dando conta da multiplicidade de demandas de seus habitantes e não impondo um único modelo urbanístico de se viver em São Paulo. 

Heloisa Proença é arquiteta urbanista formada pela FAU (USP) e secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento.