Os lançamentos imobiliários com algum tipo de comércio no térreo, modelo conhecido como fachada ativa, estão crescendo em São Paulo. Levantamento da plataforma de inteligência Urbit, em parceria com a Órulo, mostra que o número de novos projetos desse tipo passou de 3 por ano em 2014 para 68 em 2023, após atingir o pico de 78 em 2022.
O total de lançamentos residenciais na cidade também aumentou nesse período, mas sofreu oscilações em anos de turbulência econômica (veja gráfico acima), algo que não aconteceu com os novos projetos que levam fachada ativa.
Não à toa, o crescimento desse tipo de prédio se intensificou após 2018. Está mais comum encontrar lojas comerciais na fachada porque isso é incentivado desde o Plano Diretor de 2014 - revisado em julho do ano passado. Entretanto, foi com a reavaliação da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, (Lei de Zoneamento), em 2016, que as regras para os incentivos da fachada ativa ficaram mais claras.
Essas fachadas aumentam a interação dos pedestres com as construções e a movimentação nas ruas, e aproximam o comércio e os serviço das moradias.“Antes os empreendimentos eram totalmente murados, você deixava o entorno do seu empreendimento inseguro”, afirma Ricardo Zylberman, sócio da incorporadora MagikLZ, que faz prédios com fachadas ativas. Ele já teve uma empresa apenas para fazer centros comerciais, a Florida, que hoje funciona como braço da incorporadora.A área da loja que fica na fachada é considerada não computável pela prefeitura, ou seja, não entra na conta do quanto se pode construir no terreno. Na prática, é um ganho “gratuito” de construção para a incorporadora, que pode lucrar com a exploração desse comércio.
É preciso cuidado, no entanto, para que o benefício ao construtor não vire um problema para o condomínio, se o espaço ficar vago ou não for bem aproveitado.
Executivo de uma incorporadora, que pediu para não ser citado, diz haver a percepção de que muitas dessas lojas se tornaram “pepinos” para os construtores, por falta de demanda comercial.
Luiz Henrique Costa, presidente da HBR Realty, que foi gerada a partir da incorporadora Helbor para criar e gerir espaços comerciais em prédios, lembra que uma loja abandonada pode desvalorizar o empreendimento. “É uma preocupação que aumenta a responsabilidade de fazer a fachada ativa”, afirma.
Segundo ele, é preciso ter um conhecimento de comércio para criar o espaço adequado para atrair lojistas, algo que nem sempre os incorporadores possuem. O próprio Costa passou pelo Grupo Pão de Açúcar antes de assumir a HBR, no ano passado.
“É importante ter loja com todas as características técnicas que atendem bons inquilinos, desde pilar, pé-direito, entrada de energia, exaustão, esgoto, ar-condicionado [adequados]”, afirma Zylberman.
Ambos garantem não haver restrições de padrão para ter fachada ativa, que pode ser adaptada seguindo o perfil de consumidor. A HBR está construindo um prédio de alto padrão em Pinheiros com restaurante também de alto padrão. A MagikLZ tem obras do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) com área para açougue, mercado, loteria e bar.
De acordo com Zylberman, empreendimentos populares também são interessantes porque se tornam “minibairros”. Os comércios podem ser movimentados pela própria população do empreendimento. Já fachadas ativas em bairros nobres dependem do movimento da rua.
O megaprojeto Reserva Raposo, da RZK, foi lançado em 2017 e terá quase 20 mil apartamentos de padrão econômico e 5,6 mil metros quadrados de área comercial locável. Dez torres já foram entregues, com lojas no térreo ocupadas por cafés, lavanderias, mercados, pet shops e imobiliárias, entre outros negócios.
“Sabíamos que a locação iria acontecer naturalmente, com essa população toda”, diz a diretora de incorporação Verena Balas. A companhia não quis vender as lojas, mas pretende terceirizar a gestão dos comércios.
A HBR ainda não fez fachadas ativas em prédios populares, só de médio e alto padrão, mas Costa vê espaço para isso no futuro. Além da Helbor, eles já têm projetos com a Cyrela e a Cury.
O crescimento da produção imobiliária da cidade é outro motivo para se investir em fachadas ativas, afirma Zylberman. Comércios desalojados e demolidos para abrir terreno para novos prédios podem voltar ao local dessa forma. “Os varejistas precisam se movimentar, senão perdem o ponto em avenida importante porque virou prédio”.
A revisão da Lei de Zoneamento, sancionada na semana passada, trouxe uma facilidade para quem faz empreendimentos com fachada ativa. Agora, em prédios que tenham mais de uma frente (o termo técnico é “testada”), como no caso de esquinas ou terrenos que atravessam quadras, é possível conseguir o benefício ao se fazer a fachada ativa em só uma das frentes, desde que a parte comercial corresponda a 25% da soma de todas as testadas. “Tem rua em que não dá para ter comércio porque ninguém vai alugar”, afirma o sócio da MagikLZ.
Os incentivos para a fachada ativa são maiores nas zonas de eixo de transporte da cidade, em um raio de até 700 metros de estações de metrô e trem. Bairros que ficam em eixos, mas situados em áreas mais afastadas do centro expandido, no entanto, recebem menos projetos.
O bairro com mais fachadas ativas em São Paulo é a Vila Mariana, com 31 empreendimentos, segundo a Urbit, seguido por Perdizes e Jardim Paulista.
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