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Depois de um boom nos últimos anos, o mercado imobiliário em Santos (SP) está crescendo mais lentamente. Pesquisa da consultoria Robert Michel Zarif Assessoria Econômica mostra que a cidade encerrou 2013 com um estoque acumulado de unidades remanescentes que chega a 31,7% do universo lançado nos últimos anos - pronto ou em construção. Da oferta acumulada de 12.580 unidades (o estoque do incorporador em qualquer fase, pronto ou em construção), 3.991 unidades são remanescentes.

"O nível de unidades remanescentes é alto. Mas o que preocupa é o fato de ele continuar subindo. Isso, provavelmente, vai fazer com que o reajuste dos preços seja menor", diz o consultor Robert Zarif. Já fez. A variação dos preços médios do metro quadrado em 2013 foi menor que a de 2012 para quase todos os tipos de apartamentos, mas sempre acima da inflação.

Especialistas e construtoras, contudo, não acham que Santos esteja à beira de uma bolha imobiliária. Para o diretor de vendas da Helbor Empreendimentos, Marcelo Bonanata, a diminuição no ritmo do aumento dos preços acontece no país inteiro. "Houve um número de lançamentos em dois anos muito acima do que vinha acontecendo, e os preços passaram por um reajustamento. Antes havia estagnação, hoje existe uma consolidação do mercado", afirma.

Segundo Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o mercado de Santos está passando por um ajuste que a região metropolitana de São Paulo enfrentou em 2011 e 2012. E este ano não será diferente, crê Petrucci.

O estudo mostra também que as piores taxas de liquidez estão nos imóveis de três e quatro dormitórios, que, devido à metragem, geralmente são os mais caros. O percentual de unidades prontas e não vendidas em relação ao estoque remanescente está em 28% e 38%, respectivamente. "Uma taxa acima de 10% já é fora do normal. O mercado tem de parar de lançar e absorver o que está parado", diz Zarif.

Nos últimos anos, com dinheiro em caixa e atraídas pelas futuras demandas de trabalhadores na nova sede da Petrobras na cidade, as principais construtoras do país desembarcaram em Santos. Nos semáforos da cidade são distribuídos folhetos de lançamentos que apontam Santos como um dos principais alvos de investimentos no Brasil, decorrentes do pré-sal e da "duplicação do porto" - projeto de expansão física na área continental de Santos onde seriam desenvolvidas atividades de apoio naval e offshore. Mas a chamada duplicação física do porto estagnou depois da Operação Porto Seguro, deflagrada pela Polícia Federal em 2012.

De investimento de vulto na cidade, resultado do pré-sal (cujos poços estão a 300 quilômetros do continente), há a construção da nova sede da Petrobras, cuja primeira torre terá capacidade para abrigar cerca de 2 mil pessoas. Dois novos edifícios do mesmo porte serão erguidos no futuro. Mas parece haver um descolamento entre o tipo de produto em que as construtoras apostaram primeiro e a necessidade - e o bolso - dessa nova mão de obra.

Em recente palestra destinada a empresários, o gerente geral da Unidade de Operações de Exploração e Produção da Bacia de Santos da Petrobras, Osvaldo Kawakami, disse que o lançamento de imóveis de alto padrão em Santos, na faixa de R$ 1 milhão, não está ao alcance dos funcionários da empresa.

Segundo o último edital de concurso público para ingresso na Petrobras, de 2012, a remuneração mínima em várias cidades do país, incluindo Santos, variava entre R$ 1.994,30 (nível médio) e R$ 6.883,05 (nível superior). A renda média do santista está bem abaixo disso. Conforme o Relatório de Informações Sociais (Rais), do Ministério do Trabalho e Emprego, a média salarial em 2012 em Santos variou de R$ 1.503 (no comércio) a R$ 4.147 (na indústria).

Para Petrucci, a escalada da valorização imobiliária em Santos nos últimos anos é efeito natural de um certo "frisson" que mobiliza o mercado imobiliário. "Isso aconteceu no bairro paulista de Itaquera, com o [estádio] Itaquerão. É o que está acontecendo com as sedes da Copa do Mundo. Essa fase de ajuste é uma adequação disso à realidade", sustenta o economista do Secovi.

A Helbor chegou em Santos em 2000, muito antes de se falar em pré-sal e depois de uma década considerada "perdida" na economia santista. Desde então, desenvolveu 14 empreendimentos em parceria com a Serlam Incorporação e Construção. Dez já foram entregues. O diretor Marcelo Bonanata diz que o foco primeiro da empresa sempre foi o morador fixo e, depois, o turista.

No boom, após a descoberta do pré-sal na Bacia de Santos, em meados da década passada, a empresa passou fazer também produtos voltados a investidores. "Santos não é um mercado promissor, é uma realidade. Era promissor em 2000. Depois das capitais, julgo o melhor mercado, à frente de Campinas", finaliza Bonanata.